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다주택자라도 지역·집값 따라 중과세 빠집니다
임명규 기자 l

입력시간 | 2017-10-02 08:00

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

내년 4월 1일부터  2주택 이상자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 시행되면서 다주택소유자들의 불안이 가중되고 있다. 다주택자들은 중과세가 얼마나 부담을 주는지, 출구전략은 없는지, 보유하고 있는 주택들은 어느 시점에 양도를 해야 하는지, 아니면 계속 보유하는 것이 나을지 여러모로 고민스럽다. 

다주택자 입장에선 중과세 규정이 구체적으로 어떻게 적용되는지, 중과세 대상 주택은 어떤 주택인지, 중과세에서 배제되는 주택은 어떤 주택이 있는지를 알고 나서 각자 개인의 상황과 형편을 고려해 대책을 마련해야 한다.우선 중과세 대상 주택부터  알아보자.  3주택 이상자에 대한 중과세 규정은 현재도 시행되고 있어서 현행 세법을 살펴보면 된다.

2주택자에 대한 중과세 규정은 현재 시행되고 있지 않으므로 중과세 대상 주택을 알 수는 없지만 2006년 1월부터 시행되다가 2013년 말 폐지된 2주택자에 대한 중과세 규정이 그대로 시행된다는 전제에서 종전규정을 토대로 설명키로 한다.

우선 첫 번째, 중과세 대상 주택인지 여부를 판단해 전체 중과세 대상 주택수를 계산한다. 두 번째, 양도하는 주택이 중과세 대상지역에 있는지 확인한다. 그리고 세 번째, 중과세 배제 대상주택에 해당하는지를 검토한 후 최종 중과세 적용 여부를 판단해야 한다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

먼저 중과세대상 주택수를 판단하기 위해 중과세 대상 주택에 대해서 알아보기로 한다. 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택수 계산은 국내에 있는 모든 주택이 주택수에 포함된다. 

이에 반해 중과세대상 주택은 투기목적으로 취득한  주택을 대상으로 한다. 따라서 주택투기수요가 있는 지역, 즉 투기가능지역에 있거나 일정가액 이상인 주택들에 대해서만 다주택자 중과세를 적용한다. 이러한 지역에 소재하는 주택(지역기준 적용대상)은 주택가액에 불구하고 모두 중과세 대상이 된다.

중과세 대상 지역은 수도권(서울·인천·경기도)은 모두 중과세 대상이다. 다만 수도권지역이라도 군이나 읍·면지역은 제외한다. 지방광역시(부산·울산·대구·광주·대전광역시)는 2주택 중과세 규정에서는 제외되나 3주택 중과세 규정에서는 중과세 대상 지역에 포함된다. 

지방광역시에서 군은 역시 중과세 대상지역에서 제외된다.지역기준에 해당되지 않는 곳에 소재하는 주택은 모두 가액기준에 해당되는 주택만 중과세 대상인데 가액기준 금액은 3억원을 초과하는 주택을 말한다. 사례를 통해 중과세대상 주택수를 알아보기로 한다.

수원에 2억원 짜리 주택과 평택시 포승면에 2억원 짜리 주택, 천안에 2억원 짜리 주택이 있고 광주광역시에  2억원 짜리 주택이 1채 있는 경우 중과세 대상 주택수는 수원(수도권에 있으므로)에 있는 주택 1채뿐이다. 평택은 경기도라 수도권에 해당되지만 읍·면지역이라서 가액기준이 적용되고 천안도 가액기준이 적용되는데 모두 3억원을 초과하지 않으므로 중과세대상에서 제외된다. 

광주광역시는 지방광역시라서 2주택 중과세에서는 가액기준이 적용되므로 중과세 주택수에 포함되지 않는다. 중과세 적용지역의 주택을 양도할 경우 중과세가 되므로 조정대상지역(8월3일 이후 3주택자 중과세 규정은 투기지역에 한함)으로 지정됐는지를 확인해야 한다.

예를 들어 청주시에 4억원 짜리 주택이 1채 있고 세종시에도 4억원 짜리 주택 1채와 2억원 짜리 주택 1채가 있을 경우 청주시 주택을 양도하면 중과세를 받지 않는다. 반면에 세종시 4억원 주택을 양도하면 조정대상지역이라서 2주택자로 중과세 된다. 세종시에 있는 2억원 주택을 양도하는 경우 조정대상지역이지만 중과대상 가액기준에 미달되므로 중과세가 적용되지 않는다. 

결국 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 경우는 중과세대상 주택수가 2주택이상이고 양도시 중과세 적용대상인 조정대상지역으로 고시된 지역의 주택을 양도하는 경우다.현재 조정대상지역은 서울 25개구 전역, 경기도 7개 지역, 부산광역시 7개구, 세종시 등 40개 시·군·구가 지정돼 있다(9월6일에 추가로 지정된 대구 수성구와 성남시 분당구는 조정대상지역은 아니고 투기과열지구로만 지정됐다). 

다음호에는 중과세가 배제되는 주택에 대해서 알아보기로 한다.

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